12.4.2011 von TB.

Wechselt während der Abrechnungsperiode der Eigentümer, stellt sich die Frage, wer über die Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen muss. Der BGH hat hierzu entschieden, dass der neue Eigentümer/Vermieter über die gesamte laufende Abrechnungsperiode, also alle während dieser Zeit geleisteten Vorauszahlungen abzurechnen hat (BGH WM 2004,94). Der Verkäufer (alter Vermieter) muss daher auch nicht über Vorauszahlungen abrechnen, die der Mieter noch an ihn geleistet hat. Etwas anderes gilt für Abrechnungsperioden, die beim Eigentümerwechsel bereits abgeschlossen waren. Hier ist noch der alte Vermieter in der Pflicht die Abrechnung zu erstellen.

Maßgeblich für die Beurteilung der Rechtslage ist damit stets der Zeitpunkt des Eigentümerwechsels/Vermieterwechsels, welcher beim Verkauf nicht schon mit dem notariellen Kaufvertragsschluß eintritt, sondern erst mit der Umschreibung im Grundbuch. Bei der Zwangsversteigerung tritt der Eigentumswechsel jedoch bereits mit der Erteilung des Zuschlages ein, so dass dieser Termin entscheidend für die Beurteilung der Abrechnungspflicht ist.

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1.3.2011 von FR.

Betriebskosten-unwirtschaftlich-unberechtigt

Der Vermieter ist nur berechtigt, Betriebskosten, die dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entsprechen, umzulegen. Sofern der Mieter Zweifel an der Wirtschaftlichkeit der Betriebskosten hat, ist er gehalten, anhand von örtlichen Vergleichs- oder Durchschnittswerten zu belegen, dass die in Rechnung gestellten Betriebskosten über denen der Vergleichswerte liegen und somit unwirtschaftlich sind. Liegt ein Verschulden des Vermieters vor, ist der Mieter berechtigt, die entsprechenden Kosten für die unwirtschaftlichen Betriebskosten nicht zu entrichten.

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7.10.2010 von TB.

Entdeckt der Mieter während der Mietzeit einen Mangelm muss er diesen dem Vermieter unverzüglich, mithin ohne schuldhaftes Verzögern anzeigen. Dieser muss dann den Mangel umgehend beseitigen. Dem kann der Vermieter einer Eigentumswohnung auch nicht entgegenhalten, dass die Mängelbeseitigung zu Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum führen würde und daher erst ein Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich sei (KG Berlin RE WM 90,376). Die Mängelbeseitigungspflicht des Vermieters ist grundsätzlich auch nicht von der Höhe der Mieteingänge abhängig (LG Berlin WM 91,538). Wie der Vermieter den Mangel beseitigt, ist zunächst seine Sache.Beim Vorliegen nicht nur unerheblicher Mängel, die im Laufe der Mietzeit auftreten, hat der Mieter insbesondere die folgenden Gewährleistungsrechte: neben dem Beseitigungsanspruch gibt es das Minderungsrecht, Schadenersatz und im Einzelfall auch das Recht zur fristlosen Kündigung. Auch kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen lassen und hierfür Ersatz der ihm entstanden Kosten verlangen. Ist der Mieter nicht gewillt diese Kosten vorzustrecken, kann er vom Vermieter auch einen Kostenvorschuß verlangen. Da die Geltendmachung dieser Rechte von dem Vorliegen verschiedener Voraussetzungen abhängt, sollte hier zunächst anwaltlicher Rat eingeholt werden.

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29.7.2010 von TB.

Heizkosten: Kuerzungsrecht nach der Heizkostenverordnung

Nach der Heizkostenverordnung muss der Vermieter grundsätzlich bis auf wenige Ausnahmefälle beschränkt verbrauchsabhängig abrechnen. Tut er dies nicht, haben die Mieter das Recht, von den auf sie entfallenden Heiz- und Warmwasserkosten, die sie laut Abrechnung des Vermieters zahlen sollen, pauschal 15 % abzuziehen.

Dieses Kürzungsrecht steht dem Mieter immer dann zu, wenn entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Beispiele hierfür sind:

- Vermieter weigert sich, die Wohnung oder einzelne Räume mit Erfassungsgeräten auszustatten

- Vermieter lässt die vorhandenen Erfassungsgeräte nicht ordnungsgemäß ablesen

- Die Verbrauchsanzeige des Erfassungsgerätes ist wegen Fehlmontage oder Batterieausfall unbrauchbar

- Die eichpflichtigen Wärmezähler sind nach Ablauf der Eichfrist weiter betrieben worden

Wird die Heizkostenabrechnung nicht nach dem tatsächlichen Verbrauch erstellt, muss der Mieter selbstverständlich auch keine Kosten der Verbrauchserfassung zahlen.

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28.6.2010 von TB.

Beendigung des Mietverhältnisses-”Auszugsgebühr”

Verlangt der Vermieter eine Bearbeitungsgebühr (Auszugsgebühr) für die Beendigung des Mietverhältnisses, ist dies nach Auffasung der meisten Gerichte unzulässig (z.B. LG Augsburg ZMR 99,257).

Unwirksam ist auch eine Klausel in Formularmietverträgen, wonach der Mieter eine Kostenpauschale in Höhe einer Monatsmiete zahlen soll, wenn das Mietverhältnis einvernehmlich beendet wird (OLG Karlsruhe RE WM 90,236). Hingegen ist eine solche Vereinbarung zulässig, wenn sie erst anlässlich einer auf Wunsch des Mieters beruhenden einvernehmlichen Aufhebung des Mietvertrages (Mietaufhebungsvertrag) getroffen wird (OLG Hamurg RE WM 90,244).

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26.5.2010 von TB.

Mietrecht-Mietvertrag-Kleinreparaturklauseln

Bei Kleinreparaturklauseln, welche den Mieter zur Kostentragung für erforderliche (kleinere) Reparaturen verpflichten, müssen stets zwei Grenzen eingehalten werden. Zum einen muss die Höhe für die einzelne Reparaturmaßnahme deutlich bestimmt worden sein, zum anderen die Jahreshöchstgrenze. Sobald eine Einzelreparatur teurer als der vereinbarte Betrag ist, muss der Mieter überhaupt keine Kosten tragen, auch nicht anteilig. Für die maximale Jahresbeteiligung wird üblicherweise eine Obergrenze von 7% angenommen (AG Hannover WuM 2008,721).

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20.4.2010 von TB.

Bei der Entstehung und Erhöhung von Betriebskosten muss der Vermieter ein wirtschaftlich vernünftiges Maß anlegen. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist gesetzlich ausdrücklich festgeschrieben. Daher ist der Vermieter zum sparsamen Umgang mit dem Geld der Mieter verpflichtet. Der Grundasatz der Wirtschaftlichkeit erlangt vor allem in folgenden Fällen Bedeutung:

- wenn Betriebskosten schon ihrer Art nach nicht gerechtfertigt sind (Wartungsvertrag für Türschließanlage, Erdbebenversicherung)

- wenn der Umfang der verursachten Kosten nicht gerechtfertigt ist (z.B. eine volle Hausmeisterstelle für eine kleine Wohneinheit, zu viele Müllbehälter)

- wenn die anfallenden Kosten zu hoch sind (überhöhte Gehälter für Hauswart und Reinigungskräfte, zu hohe Wartungskosten).

Einwendungen hiergegen muss der Mieter aber stets im Rahmen eines Widerspruchs innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung monieren.

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31.3.2010 von TB.

Betriebskosten: Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnungen

Wissen viele Mieter mittlerweile, dass der Vermieter verpflichtet ist Betreibskosten gem. § 556 BGB abzurechnen und dem Mieter die Abrechnung spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zukommen zu lassen, ist jedoch weitläufig unbekannt, dass auch der Mieter eine Frist nicht aus den Augen verlieren darf. So muss er nicht nur innerhalb eines Jahres seit Erhalt der Betriebskostenabrechnung Widerspruch erheben, sondern innerhalb der gleichen First alle Einwendungen dem Vermieter mitteilen, welche er glaubt gegen die Betriebskostenabrechnung erheben zu können. Spätere Einwendungen können grundsätzlich nach Ablauf dieser Frist nicht mehr berücksichtigt werden, selbst wenn der Mieter innerhalb der Jahresfrist zunächst pauschal Widerspruch erhoben hatte. Hier droht für den Mieter ein erheblicher Rechtsverlust; selbst dann, wenn die Betriebskostenabrechnung inhaltlich noch so fehlerhaft ist. Dies gilt selbst für offenkundige Mängel, wie z.B. zu gering berücksichtigte Vorauszahlungen des Mieters.

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9.2.2010 von TB.

Im Wege des bargeldlosen Zahlungsverkehrs verlangen vielfach Vermieter von ihren Mietern, dass sie ihnen für die monatlich zu entrichtenden Mietzahlungen eine Einzugsermächtigung im Lastschriftverfahren erteilen. Grundsätzlich ist es zulässig, eine solche Einzugsermächtigung formularmäßig im Mietvertrag zu vereinbaren, weil es sich um regelmäßige und der Höhe nach vorhersehbare Beträge handelt. Hat der Mieter ohne vertragliche Verpflichtung eine Einzugsermächtigung erteilt, kann er sie ohnehin jederzeit widerrufen. Aber auch dann, wenn die Einzugsermächtigung vertraglich vereinbart wurde, ist ein Widerruf aus wichtigem Grund möglich. Zieht der Vermieter z.B. die volle Miete ein, obwohl der Mieter eine Mietminderung geltend gemacht hat, liegt ein Widerrufsgrund vor (LG Köln, WM 90, 380).

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26.11.2009 von TB.

Mietrecht-Wie muss der Mieter Schhönheitsreparaturen ausführen?

Soweit die Schönheitsreparaturen überhaupt wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind, hat er diese fachmännisch in mittlerer Art und Güte zu erbringen. Eine Klausel “Die Schönheitsreparaturen sind ausschließlich durch Fachkräfte auszuführen” ist unwirksam. Der Mieter darf jedoch auch nicht laienhaft renovieren - Hobbyqualität reicht nicht aus (LG Berlin GE 2000,677). Streifig oder nicht deckend gestrichene Decken und Wände, Laufnasen am Tür- und Fensteranstrich, offene Nähte oder Überlappungen an den Tapetenbahnen sowie übermalte Tür- und Fensterbeschläge muss der Vermieter nicht akzeptieren. Allerdings darf er auch keine überzogenen Anforderungen an Art und Güte der Renovierungsarbeiten stellen. Beispielsweise kann eine Raufasertapete durchaus mehrfach überstrichen werden, solange sie noch ausreichend fest ist und ihre Struktur nicht verloren geht.

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